Какие виды перестройки жилья нужно согласовывать с инженерами БТИ и ГАСК
Как узаконить перепланировку. Власти отложили передачу функций Бюро технической инвентаризации (БТИ) в руки Укргосреестра на 1 января 2013 года. Но как же в этот в переходный период будет происходить узаконивание перепланировки квартиры?
Красная печать
«Мы за счет лоджий увеличили площадь двух комнат и кухни в квартире, - рассказывает Светлана. - Потом стали приватизировать квартиру. Пришли специалисты из БТИ перемерять площадь - обнаружилось, что комнаты увеличены. Они поставили красную печать в техпаспорт (о том, что на перепланировку квартиры не предъявлено разрешение. - авт.) и сказали, что все это нужно узаконить, и только после этого они закончат приватизацию. Потом отправили нас в архитектурный отдел».
Абсурд от ГАСКа. Работники архитектурного отдела приступили к оформлению документов. Но «забыли» предупредить о том, что для начала нужно обратиться в ГАСК. «И уже после того, как я оббегала массу инстанций, отдала 1400 грн. за новый проект квартиры, я добралась до ГАСКа, где нужно было взять разрешение на строительные работы, - говорит Светлана. - Представитель ГАСКа удивился, что весь этот путь был пройден в обход его». Теперь женщина должна заплатить штраф. Но больше всего ее разочаровали слова представителя ГАСКа о том, что все мытарства и трата денег были напрасными. Якобы процедура перепланировки уже упрощена. Плюс представитель ГАСКа заявил, что оформлять разрешение на проведение строительных работ было абсурдно, ведь они в этом случае не проводились. «Лоджии мы присоединили за счет демонтажа оконно-дверных перекрытий, - объясняет Светлана. - Мы не ломали подоконники, а просто убрали оконные рамы. Т. е. строительные работы не проводились, и мы не вносили в планировку квартиры изменений».
Светлана обратилась в редакцию с вопросом, нужно ли ей заниматься узакониванием увеличения жилплощади и к кому для этого идти. Юристы объяснили, как вести себя в этом случае и что изменится после введения нового порядка узаконивания перепланировок.
В обход инструкции
Как разъяснила партнер юркомпании «Эйдиком» Елена Воронцова, все старания Светланы действительно были напрасны. Дело в том, что сделанная в ее квартире перепланировка не считается самовольным строительством. Такой вывод следует из инструкции о порядке проведения
техинвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной 24 мая 2001 года. Согласно ей, в квартирах не нужно узаконивать перепланировку, не связанную с увеличением или уменьшением площади без нарушения несущих конструкций. Также самовольной перепланировкой не считается увеличение площади за счет удаления перегородок, кладовых, печей, каминов; застекление балконов и лоджий; сооружение дверных прорезов во внутренних некапитальных стенах. То есть Светлане не нужно получать разрешение в ГАСК. Поэтому она имеет право обратиться в суд, чтобы аннулировать красную печать в техпаспорте на квартиру.
Упрощение осталосьна бумаге
При тех перепланировках, которые связаны с изменениями в несущих конструкциях дома, по словам Елены Воронцовой, разрешение должно быть получено. Его выдает инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). «Причем, несмотря на обещания властей упростить порядок узаконивания перепланировки, этого не произошло», - рассказала юрист ВОО «Защита прав потребителей финансовых услуг» Алла Райковская. По ее словам, основное планируемое новаторство - передача права на узаконивание перепланировки от горуправления градостроительства и архитектуры в руки районных госадминистраций (РГА).
Впрочем, по словам Аллы Райковской, проект документа так и не предложил четкого перечня работ по перепланировке, которые можно проводить вовсе без согласования, и тех, для которых придется идти в местную РГА. Внятно изложены только запреты, например, на разрушение и демонтаж несущих конструкций и вентиляционных и коллекторных систем. Однако осталось неясно: разрешит ли документ узаконить уже сделанные перепланировки.
В рамках закона
Сейчас перепланировку можно правомерно узаконить, если указать при обращении в органы местной власти, что ее делали для улучшения благоустройства дома. «В случае, если при перепланировке не были нарушены санитарные нормы и права собственников соседних квартир, компетентные органы не имеют права отказать вам, - уверяет юрист юркомпании «Алексей Пуха и Партнеры» Анна Гайдукова. - Если же они откажут, можете подавать иск в суд».
Как объяснила главный редактор правового портала prostopravo.com.ua Екатерина Гутгарц, выдача разрешительной документации на проведение стройработ регулируется постановлением Кабмина от 13.04.2011 г. №466. При этом их проводят на основании:
1) уведомления ГАСК о начале строительных работ или
2) регистрации декларации о начале строительных работ, или
3) получения разрешения на проведение строительных работ.
А узаконивание перепланировки происходит на основании приказа минрегионстроя от 24.06.2011 г. №91. Сначала обследуют техническое состояние, а затем принимают в эксплуатацию (регистрируют декларацию в ГАСК).
Наследник БТИ
С 1 января 2013 года функции по регистрации прав на недвижимость, как пояснила Екатерина Гутгарц, должны перейти от БТИ к Укргосреестру. Впрочем, в контексте легализации самостроев изменится только конечное звено. «После передачи полномочий госреестру возможны лишь различия в схемах получения разрешений, но порядок обращения к органам местной власти и в ГАСК, скорее всего, останется прежним», - отметила Анна Гайдукова.
Этапы узаконивания перепланировки
По-старому
1. Получение разрешения от местной администрации на разработку проекта.
2. Разработка архитектором или бюро с лицензией проекта в нескольких экземплярах.
3. Проведение экспертизы разработанного проекта в санэпидемстанции и у пожарников.
4. Получение разрешения на перепланировку в местной администрации согласно проекту.
5. Проведение перепланировки.
6. Получение в БТИ нового проекта квартиры, который необходимо отнести в жэк.
Постфактум
1. Ремонт.
2. Вызов инженера из БТИ, уплата штрафа.
3. Разработка проекта, получение всех разрешений.
4. Утверждение проекта в местной администрации.
5. Получение новых документов.
Через суд
1. Исковое заявление - затребование у местной администрации принятия в эксплуатацию перепланированной квартиры.
2. Предоставление в суд проекта. Его согласование в санэпидемстанции и у пожарников.
3. Ожидание решения суда.
4. Обращение в местную администрацию за актом о приеме квартиры в эксплуатацию на основании решения суда.
5. Замена техпаспорта и правоустанавливающих документов.
По-новому
Нужно будет подать в райгосадминистрацию:
* копию паспорта;
* копию документа на право собственности на квартиру, заверенную нотариально;
* согласие жэка;
* согласие ближайших соседей, заверенное нотариально;
* выписку из техпаспорта БТИ;
* справку формы №3;
* предпроектные предложения;
* заявление.
Разрешение или отказ должны выдать через 10 дней.
Цена вопроса
Ст. 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях предусматривает штрафы за стройработы:
* без уведомления - от 4250 до 5950 грн.
* без декларации - от 5950 до
10200 грн.
* без разрешения - от 10200 до 13600 грн.
журналистка