30 ноября
  • ПОДПИСКА НА НИКОЛАЕВСКИЕ НОВОСТИ
  • КОМПЛЕКТ
  • ОБЩЕСТВЕННО-ПОЛИТИЧЕСКИЙ
  • ТЕЛЕВИЗИОННЫЙ
  • СПОРТ
  • А в Америке жилье дешевеет...

    Цены на рынке недвижимости в США потихоньку сдуваются. В сентябре число сделок по продаже домов на вторичном рынке сократилось на 16 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом падение продаж домов на вторичном рынке длится уже полгода. Снизились и цены. Средняя стоимость дома в сентябре составляла 220 тысяч долларов, что на 2,2 процента меньше, чем годом ранее. В отдельных штатах снижение стоимости было еще более существенным.

    Дешевле, чем в Николаеве
    В Лас-Вегасе (штат Невада) цена 1 кв. м жилья зависит от места его расположения. Средние американцы покупают недвижимость примерно в радиусе 5-8 км от центра по цене 780 долларов за 1 кв. м. На окраине города, ближе к горам Большого Каньона цена 1 кв. м колеблется в пределах 500-600 «вечнозеленых». Лас-вегасцы не привыкли жить в малогабаритных квартирах. По американским меркам, «маленький» домик имеет, как минимум, две спальни, гостиную, кухню, столовую, кладовую и гараж (чаще всего на две машины) общей площадью примерно 300-400 кв. м.
    Более дешевым приобретением считается кондоминимум или квартира в многоэтажном доме. Я не буду рассказывать о ценах на пентхаузы - это у кого насколько хватает воображения, скажу только, что «стандартную» 3-комнатную квартиру (примерно 260 кв. м) можно купить за 200-230 тысяч.
    Процедура покупки жилья
    С момента принятия предложения до момента окончательного получения денег и передачи ключей от нового жилья в среднем проходит два-три месяца. За это время проводят техническую инспекцию (только для вторичного рынка), подписывают договор купли-продажи, оформляют ипотечный кредит, осуществляют адвокатскую проверку чистоты документов о собственности.
    Приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец не имеет юридического права расторгнуть сделку и принять предложение другого покупателя даже в случае, если оно его больше устраивает. При этом покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите.
    Обычно авансов бывает два. Первый вносят при подаче предложения. Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья и, в случае обнаружения серьезных недостатков, отказаться от покупки и забрать первый аванс. Либо же договориться с продавцом об устранении недостатков или о денежной компенсации. Продавец может принять условия покупателя или отказаться (тогда недвижимость снова выставляют на продажу).
    Если вопросы с технической инспекцией решены положительно, стороны подписывают договор (контракт) купли-продажи. Как правило, и покупатель, и продавец прибегают к услугам своих адвокатов или риэлтеров. Затем вносят второй аванс, обычно составляющий 5 процентов от продажной стоимости с учетом первого взноса. Авансы хранятся в банке на специальном счете.
    Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, начинается процесс оформления ипотечного кредита. Покупатель представляет в банк всю необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк, в свою очередь, направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Примерно через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму денег в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости.
    После этого все бумаги передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. Адвокат проверяет подлинность документов о собственности продавца. Затем осуществляют официальное закрытие сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит, а также происходит передача денег и ключей от жилья.
    Продавец и покупатель
    Отношения между покупателем и продавцом недвижимости регулируются нормами обязательственного права. Требуется, чтобы договоры купли-продажи объектов недвижимости фиксировались в письменной форме.
    Обычно до составления и заключения договора обеими сторонами подписывается письмо о намерениях, выражающее предварительное желание продавца продать, а покупателя - купить тот или иной дом. Такое письмо не является обязывающим документом, пока не будут выполнены определенные условия, упомянутые в нем. Например, покупатель может указать, что заключение сделки зависит от его способности получить кредит в банке.
    Впрочем, в письме о намерениях все-таки есть одно обязательное условие - условие о «неподвижности», очень часто выдвигаемое покупателем. По сложившейся традиции, первоначальный проект договора купли-продажи предлагает адвокат покупателя. Продавец, в свою очередь, может либо полностью принять предлагаемые условия, либо сделать встречное предложение. Стороны могут сразу прийти к двустороннему договору, по которому продавец обязан продать, а покупатель - купить определенную недвижимость.
    К договору купли-продажи недвижимости предъявляется ряд стандартных требований.  Кстати, договор должен обязательно упоминать о вознаграждении: согласно англосаксонскому праву договор имеет силу, если продавец получил что-либо взамен, хотя бы 1 доллар.
    Ипотека
    Для нерезидентов первый взнос составляет 20-30 процентов от стоимости жилья. Остальная сумма выдается под 5-7 процентов годовых на 30 лет.
    Налоги
    Ежегодный налог рассчитывается ежегодно? исходя из стоимости приобретения недвижимости. Размер налога - 1-1,5 процента от стоимости недвижимости. Налог выплачивается частями, два раза в год. Для калькуляции налога стоимость недвижимости увеличивается на 2 процента каждый год. Если владелец дома использует дом для проживания, из общей стоимости дома вычитается 7 тысяч долларов, и на оставшуюся часть накладывается налог в размере 1 процента.
    При совершении сделки придется выплатить около 2,5 процента, чтобы покрыть страховку и т.п., и 1,5-2 процента - если берется заем.
    И, наконец, если недвижимость будет продана в течение N лет после покупки, разница в цене продажи и покупки облагается подоходным налогом.

      Просмотров:
      comments powered by HyperComments